Entrada en vigor de la Llei 8/2007, que modifica substancialment el marc legal en una qüestió, la del sòl, i el seu règim de valoració, que ens afecta a tots: en general als ciutadans; en particular , als Propietaris i, també òbviament, als Valoradors i Taxadors professionals.
En aquests mesos d’aplicació, s’han succeït infinitat de cursos i ponències, articles d’opinió, debats entre experts i fòrums virtuals on s’han abordat i analitzat totes les repercussions que comporta o pot comportar la nova Llei. Com en tantes altres qüestions, susceptibles d’ésser polititzades, la majoria dels que han expressat públicament la seva opinió ho han fet alineant-se clarament a una de les dues posicions
radicalment confrontades: la dels entusiastes defensors de la nova Llei i la dels no menys enèrgics detractors.
Pel que fa als primers, el del grup dels defensors, dirigeixen lloances a la nova Llei pel seu esperit marcadament “social”, tot destacant els objectius que pretén: per una part, abaratir el preu de la vivenda i fomentar la construcció de vivenda protegida i, per altre, facilitar la obtenció de sòl per part de l’Administració per fer front a les grans infrastructures que necessita el país. En definitiva, consideren que
els grans beneficiaris per la nova llei són el conjunt dels Ciutadans, i que només s’han de sentir perjudicats els especuladors urbanístics i els polítics corruptes.
Pel que fa als detractors, aquests acusen que la nova Llei del Sòl, sobretot quan regula els criteris valoratius d’aplicació en cas d’expropiacions o reparcel.lacions, comporta una “retallada intolerable” al dret de la propietat privada. Argumenten que la immensa majoria de terrenys (tots menys els que estan funcionalment integrats a una trama urbana) podran ser expropiats per un preu molt més baix que el de
mercat. En definitiva, consideren que, arran de la implantació de la Llei que ens ocupa, l’Administració, més que expropiar, té mànega ampla per espoliar als Propietaris i confien que prosperi algun dels quatre
recursos d’inconstitucionalitat que s’han presentat.
Fixades les dues corrents d’opinió pública, procedim a exposar breument, des de l’òptica de l’Enginyer Agrònom especialitzat en taxacions rústiques, els canvis legislatius més rellevants que promou la Llei 8/2007, del Sòl, pel que fa a la qüestió més controvertida i transcendent que conté, la relativa al seu Títol tercer, el de Valoracions:
1.- Amb la nova Llei es pretén que es valori el sòl, en cas d’expropiacions o reparcel.lacions urbanístiques, pel que hi ha (situació real) i no pel que pot arribar a haver en un futur incert (expectativeso factors especulatius).
Posem un exemple: En cas de l’expropiació d’una finca rústica del terme d’Alguaire per a la construcció del nou aeroport de Lleida-Pirineus, la Llei el que diu és que la indemnització s’ha d’avaluar amb base al seu valor en el moment actual, que és el que correspon, en aquest cas, a un camp de cereals de secà, sense
tenir en consideració les probables plusvalues que es generaran en el futur com a conseqüència directa del projecte que motiva el procediment expropiatori i el previsible desenvolupament urbanístic que comportarà a la seva àrea d’influència.
En resum, el que proposa la Llei 8/2007 és que no ha de ser el propietari de la terra qui tingui el dret a beneficiar-se en exclusiva de les expectatives que es puguin generar en el futur, sinó que aquests beneficis derivats de les plusvalues urbanístiques s’han de reconduir, a través de l’Administració, al conjunt de la societat.
2.- A efectes de la nova Llei, s’entén que es troba en situació de sòl rural, i per tant que s’ha de valorar com a tal, no només el sòl preservat de la seva transformació urbanística (el que tradicionalment s’entén com a “sòl rústic”), sinó també aquell que es preveu el seu pas a la situació de sòl urbanitzat fins que no s’acabi l’actuació de sòl urbanitzat (el que tradicionalment s’entenia, fins ara, com a “sòl urbanitzable”).
Aquesta qüestió és, probablement, la més polèmica. Veiem per què: Resulta que s’ha de valorar seguint idèntica metodologia un sòl classificat en el planejament com a no urbanitzable, sense cap edificació, amb aprofitament purament agrícola o forestal i allunyat de tot sòl urbanitzat que un altre sòl urbanitzable o fins i tot urbà, amb una o varies edificacions d’ús residencial i colindant a una important població, però que encara no disposa de tots les dotacions i els serveis propis de les urbs.
És una conseqüència directa, i portada a l’extrem, del punt 1, que ja hem comentat amb detall.
3.- Quan el sòl sigui rural, els terrenys s’han de valorar mitjançant la capitalització de la renta anual real o potencial (la que sigui superior) que es deriva de la seva explotació
És a dir, es relaciona directament el valor d’un sòl amb la renta anual que genera o podria generar, tot abandonant el mètode de Comparació amb finques anàlogues, de les quals tenim coneixements dels preus, que era el que, majoritàriament, es venia aplicant.
Un exemple val més que mil paraules: Suposem un camp de secà d’ametllers, amb una petita construcció de pedra, ubicat molt pròxim a la costa i amb bones vistes, que resulta afectat per un procediment expropiatori o de reparcel.lació urbanística. Amb la nova Llei, que obliga al Taxador a emprar el mètode d’actualització de rendes, la indemnització que rebrà la propietat pel sòl serà necessàriament minsa (al voltant d’un euro per metre quadrat) donada la tendència dels preus agraris, i en concret dels fruits secs, molt condicionats per la competència de països en vies de desenvolupament, cas de Turquia.
En canvi, amb l’antiga legislació, que donava prioritat al mètode de Comparació, el Taxador podia obtenir valors molt més elevats (de deu a quinze euros per metre quadrat, o fins i tot més) per la mateixa finca amb caseta i vistes al mar, ja que la demanda en immobles d’aquestes característiques és enorme (és ben conegut que mig Europa somnia venir-se a jubilar aprop del litoral mediterrani).
4.- El valor dels terrenys, obtingut pel mètode de capitalització, podrà ser corregit a l’alça, fins a un màxim del doble, en funció de factors objectius de localització.
Tornem a l’exemple del camp d’ametllers: Segons la nova Llei, en cas de resultar expropiada, el valor de dita finca, si es trobes colindant al complex de Port Aventura (hipòtesi primera), serà com a màxim el doble que si es trobes enmig del no-res rodejada d’altres camps d’ametllers (hipòtesi segona). En canvi, segons la lògica del mercat immobiliari, els potencials compradors estarien disposats a pagar, fàcilment, un preu cent vegades més elevat en el cas de l’hipòtesi primera que la segona.
Hi hauria, sens dubte, altres qüestions d’interès que introdueix la nova Llei, i que resulten també novedoses en el nostre ordenament jurídic, però preferim no abordar-les en el present article d’opinió, amb l’ànim d’aconseguir la màxima claredat d’exposició.
Sí que caldria afegir que la Llei 8/2007, precisament pels canvis legislatius que incorpora del tot rellevants respecte a la Llei 6/1998, ara derogada, ha sacsejat no només a la societat, sinó molt especialment als que ens dediquem professionalment al món de la Valoració. Diguem-ne que estem encara en fase d’adaptació. Així, moltes qüestions estrictament tècniques relatives als criteris valoratius queden molt obertes en el text legal, prestant-se a interpretacions diverses i més quan encara no s’ha publicat un Reglament que desenvolupi la Llei, ni tampoc existeix jurisprudència. Valguin un parell d’exemples il·lustratius:
Què s’entén exactament com a renta potencial? Imaginem que el conreu A és el més rentable a Catalunya en condicions de reg i el conreu B ho és en secà. Seria correcte valorar totes les finques del territori capitalitzant l’elevada renta d’un d’aquests dos hipotètics conreus (només depenent si es disposa d’aigua o no), tot i que potser la seva presència a la comarca sigui nul·la o testimonial? És aquest l’esperit de la Llei?
A l’hora de valorar una finca, i donada la extraordinària volatilitat dels preus agraris, es pot confiar exclusivament en el mètode de capitalització de rentes? Només cal posar l’exemple del preu dels cereals (ordi, blat o blat de moro) que pràcticament s’ha duplicat durant l’any 2007. Té sentit taxar un sòl a l’any X pel doble del valor d’aquest mateix terreny a l’any X-1?
Esperem haver abordat el contingut de la nova llei del Sòl, i les seves repercussions, d’una forma senzilla i planera, amb la fi que un lector, no necessàriament expert en matèria de valoració immobiliària, pugui construir la seva pròpia opinió, i respondre: La nova Llei del Sòl, a favor o en contra?
